Superbonus 110 (aiuto): prestare attenzione agli edifici vincolati

Superbonus 110 (aiuto): prestare attenzione agli edifici vincolati

In questi ultimi mesi ricevo continue richieste sulla possibilità di attivare pratiche superbonus 110% su immobili vincolati e storici.

In molti casi sono i proprietari a dirmi quali interventi vorrebbero realizzare senza prestare attenzione a consigli e suggerimenti tecnici, quasi fossero interessati unicamente agli sgravi o alla cessione del credito e quindi a fare lavori “a costo zero” a prescindere dall’impatto che potrebbero avere sulla loro abitazione.

Perché è proprio questo il problema: la stragrande maggioranza delle persone vuole fare tutti gli interventi a costo zero.

Il Superbonus 110 è nato con l’obiettivo di “rigenerare” manufatti fatiscenti, dai costi spropositati sul piano manutentivo (quindi da efficientare) e spesso da migliorare anche sul piano sismico, purtroppo però la sua applicazione generalizzata, con deroghe per i soli immobili sottoposti a vincolo, è molto rischiosa.

Si rischia, infatti di compromettere la maggior parte dei manufatti rurali non sottoposti a vincolo che rischiano di essere stravolti da interventi incompatibili.

Sono esclusi dal Superbonus 110 tutti gli immobili che rientrano nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile); A8 (abitazioni in ville) e gli immobili aventi più unità immobiliari appartenenti a un unico proprietario (cfr., circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 1.1). Con la conversione in legge del Decreto Agosto sono invece stati ammessi al 110 gli immobili rientranti nella categoria catastale A/9 (castelli, palazzi di eminente pregio storico o artistico) a condizione che vengano aperti, anche parzialmente, al pubblico.

Per quanto riguarda gli immobili sottoposti a tutela l’ENEA ha recentemente chiarito che il Superbonus è ammesso anche senza interventi trainanti a patto che:

• sia comunque garantito lo scatto di due classi energetiche o, se impossibile perché la classe di partenza è già la A3, il raggiungimento della classe energetica più elevata (ovvero A4);
• sia proibito dal vincolo la realizzazione del cappotto termico.

Sia in un caso che nell’altro gli aspetti da valutare sono molti e non secondari. Il raggiungimento di due classi energetiche in più in un manufatto vincolato non è una cosa semplice da raggiungere e potrebbe indurre ad effettuare interventi inutili al solo scopo di raggiungere questo obiettivo.

Parimenti  va chiarito che non è soltanto il “cappotto” ad essere un intervento inappropriato in quanto anche la semplice sostituzione di infissi andrebbe valutata con cura in quanto spesso gli immobili storici conservano infissi di pregio nella fattura lignea, nella forma, nei vetri (spesso vetri singoli) e la corsa al “costo zero” potrebbe spingere i proprietari a rinunciare alla conservazione dei vecchi infissi al solo scopo di beneficiare dello sgravio o della cessione del credito.

La non conformità urbanistica sui beni vincolati

Altra questione è quella della non conformità urbanistica che applicata ad un bene vincolato può rivelarsi una procedura complessa in quanto sanare un immobile sottoposto a vincolo archeologico, architettonico o paesaggistico non è cosa semplice perché gli interventi su questi beni devono esser regolarmente autorizzati e se sono stati eseguiti senza il regolare nulla osta si rischia l’abuso monumentale con conseguenze non solo civili ma anche penali.

Il suggerimento finale

Il mio suggerimento finale è sempre quello di affidarsi anzitutto a tecnici (architetti) che operano e possono operare in questo settore e in secondo luogo di dare mandato al tecnico di valutare cosa è possibile fare e cosa no, ricordando che in questo momento in Italia non esiste solo il bonus 110 ma anche altre soluzioni di sgravio fiscale come il bonus facciate, il sisma bonus, il bonus ristrutturazioni, il bonus verde  strumenti parimenti flessibili che possono essere una valida alternativa.