Stato legittimo di un immobile: approfondiamo le modifiche del Salva Casa

Abbiamo già trattato il tema importantissimo dello  stato legittimo di un immobile con un primo articolo dedicato ai beni sottoposti a tutela (febbraio 2024) ed un secondo articolo successivo all’introduzione delle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa (giugno 2024).

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La conversione in legge 105/2024 del Decreto Salva Casa (n.69/2024) in vigore dal 28 luglio 2024 segna una svolta per il settore edilizio italiano.

La legge introduce significative semplificazioni all’articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia, agevolando la regolarizzazione di un gran numero di immobili. Questo intervento governativo poi accolto dal Parlamento nasce con l’intento di sbloccare una parte consistente del mercato immobiliare da tempo paralizzato da questioni formali.

Fino al 29 maggio 2024, la legittima condizione era definita dalla combinazione di questi documenti:

1. il titolo originario (licenza, concessione o permesso) che ha autorizzato la realizzazione dell’intero immobile o legittimato la sua esistenza (titolo in sanatoria);
2. ogni titolo successivo relativo a interventi sull’intero immobile (o singola unità immobiliare);
3. ogni titolo successivo relativo a interventi parziali sull’intero immobile (o singola unità immobiliare).

L’assenza anche di uno solo dei titoli sopra citati impediva di attestare la legittima condizione.

Questa legge ha semplificato significativamente la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile. In precedenza, era richiesta una documentazione completa e ininterrotta. Ora, basta un titolo abilitativo che autorizzi la costruzione o l’ultima modifica sostanziale, purché sia stato rilasciato seguendo le procedure corrette. Inoltre, sono validi anche i titoli ottenuti tramite sanatoria, a condizione che siano state pagate le relative sanzioni.

Entrando nello specifico, i titoli idonei sono:

• permesso di costruire in sanatoria con doppia conformità (art. 36);
• permesso di costruire in sanatoria o SCIA in sanatoria con singola conformità urbanistica al momento della richiesta e conformità edilizia al tempo della realizzazione (art. 36-bis);
• sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (art. 38).

Inoltre, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la presentazione della dichiarazione di cui all’articolo 34-bis concorrono alla determinazione del legittimo status dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Quindi, per attestare lo stato legittimo dell’immobile, è sufficiente fare riferimento al titolo abilitativo che ha permesso la sua costruzione o la sua regolarizzazione in sanatoria, oppure al titolo che ha regolamentato l’ultimo intervento edilizio completo, insieme a tutti i titoli successivi per interventi parziali.

Cosa succede agli immobili ante 42 e 67?

Gli immobili costruiti prima del 1942, quando non era obbligatorio alcun titolo edilizio, e ante 1967, quando era richiesto un titolo edilizio solo all’interno del centro abitato, possono ora essere considerati legittimi anche grazie a prove documentali come vecchie mappe catastali, vecchie fotografie..

Eventuali modifiche successive richiedono i relativi titoli abilitativi.

La semplificazione dell’attestazione dello stato legale risolve un’annosa criticità del mercato immobiliare, legata all’onere probatorio richiesto per dimostrare la conformità edilizia urbanistica degli immobili, soprattutto per quelli di vecchia costruzione. Ciò potrà senz’altro sbloccare numerose trattative nel mercato immobiliare e potrà favorire nuovi interventi di riqualificazione.