Decreto Salva Casa. Stato legittimo: cosa cambia?

Decreto n.69/2024 cosiddetto Decreto Salva Casa: di cosa si tratta?

Lo scorso 29 maggio è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto n.69/2024  recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, si tratta del cosiddetto “Decreto Salva-Casa“.

Il Decreto contiene importanti novità applicate al Testo Unico Edilizia, volte alla semplificazione e alla risoluzione di alcune problematiche “operative” in ambito edilizio, legate sia ai procedimenti amministrativi che alla progettazione.

Le tematiche affrontate dal Decreto riguardano:

• Attività edilizia libera (art. 1, comma 1, lett. A) – modifica art. 6 DPR 380/2001).
• Stato legittimo (art. 1, comma 1, lett. B) – modifica art. 9-bis DPR 380/2001
• Cambi di destinazione d’uso (art. 1, comma 1, lett. C) – modifica art. 23-ter DPR 380/2001)
•  Tolleranze costruttive ed esecutive (art. 1, comma 1, lett. F) – modifica art. 34-bis DPR 380/2001)
• Difformità parziali e nuovo accertamento di conformità in sanatoria (art.1, comma 1, lett. E), g), h), i) – modifica articoli 34, 36, 36-bis, 37 DPR  380/2001 e art. 3, comma 4)
• Alienazione immobili abusivi (art. 1, comma 1, lett. D) – modifica art. 31 DPR 380/2001)
• Destinazione di una parte dei proventi derivanti dalle sanzioni (art. 1 comma 2 decreto-legge)
• Strutture amovibili temporanee realizzate durante il periodo di emergenza da covid-19 (art. 2)

Stato legittimo (art. 1, comma 1, lett. B) – modifica art. 9-bis DPR 380/2001: cosa cambia?

La modifica apportata dal Decreto Salva Casa all’art.9-bis del DPR 380/2001 apporta una semplificazione sulle attività di verifica di conformità legate agli edifici esistenti.

Fino ad oggi lo stato legittimo di un’unità immobiliare o di un intero immobile era stabilito dal titolo abilitativo che ne aveva previsto la costruzione o che ne aveva legittimato la stessa e dall’intervento che aveva disciplinato l’ultimo intervento edilizio oltre a tutti gli eventuali titoli edilizi successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Con il Decreto Salva Casa la semplice trasformazione della “e” in “o” ha apportato un grande cambiamento in quanto lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Adesso, quindi, per la verifica dello stato legittimo di un immobile sul quale siano stati effettuati più interventi, non sarà necessario presentare il titolo edilizio originario ed eventuali ulteriori autorizzazioni successive (es. CILA, DIA, SCIA), ma sarà sufficiente il più recente ottenuto, sul presupposto che le verifiche sulla preesistenza dello stato legittimo siano state effettuate dalla stessa Amministrazione che ha rilasciato l’ultimo permesso.

Altra importante novità riguarda i titoli in sanatoria. Si legge, infatti, che “sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità  immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis”.

Questo significa che concorrono ad attestare lo stato legittimo:

• l’accertamento di conformità ex art. 36 del Testo Unico Edilizia per interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (c.d. “doppia conformità edilizia“);
• l’accertamento di conformità per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 36-bis, introdotto dallo stesso D.L. n. 69/2024, relativo alla sanatoria di abusi edilizi minori);
• il pagamento della sanzione pecuniaria per immobili con permesso di costruire annullato (art. 38).

In ultimo, mentre prima del 29 maggio 2024 il pagamento delle sanzioni pecuniarie ex art. 33, 34 e 37 era finalizzato solo a garantire la tolleranza da parte della PA degli abusi edilizi commessi, senza ottenere però lo stato legittimo e precludendo quindi la possibilità di qualunque intervento successivo, adesso alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Lo stato legittimo applicato ai beni culturali: leggi qui