Come evitare complicazioni quando si decide di acquistare una casa sottoposta a “vincolo”: 3 utili consigli

Come evitare complicazioni quando si decide di acquistare una casa sottoposta a "vincolo": 3 utili consigli

Sono stata recentemente contattata da diversi stranieri il cui sogno è quello di venire a vivere in Italia, scegliendo come casa abitazioni storiche sottoposte a vincolo di tutela. Con molta attenzione mi hanno chiesto consigli su cosa fare nel rispetto delle prescrizioni della Soprintendenza per evitare di incorrere in errore o, ancor peggio, per evitare vere e proprie complicazioni di natura legale. Ecco 3 utili consigli per muoversi con cautela nel mondo degli immobili vincolati.

Il riferimento di legge cui guardare quando si parla di beni vincolati è il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (cosiddetto Codice Urbani con rimando all'allora Ministro dei Beni Culturali) ossia il Decreto Legislativo n. 42 del 2004 e successive modifiche. Il Codice chiarisce all'art. 2 che il patrimonio culturale è costituito dalla duplice categoria dei beni culturali e dei beni paesaggistici: ai beni culturali è dedicata la prima parte del codice mentre ai beni paesaggistici la seconda parte. Appartengono ai "beni culturali" le cose immobili e mobili che presentano interesse artistico, storico, archeologico, etnoantropologico, archivistico e bibliografico, appartengono, invece, ai "beni paesaggistici" gli immobili e le aree costituenti espressione dei valori storici, culturali, naturali, morfologici ed estetici del territorio.

Un bene vincolato (sia esso di proprietà pubblica o privata) è soggetto a notifica ed è proprio attraverso questa procedura che i possessori del bene acquisiscono la conoscenza legale del vincolo anche con riferimento alle possibilità di utilizzo del bene ed all'applicabilità del regime sanzionatorio poichè da questo momento in poi, in mancanza di preventiva autorizzazione (cd. nulla osta) il proprietario, possessore o detentore della cosa non potrà più eseguire alcun intervento.

1) Cosa bisogna fare quando si intende acquistare una casa sottoposta a vincolo?

Anzitutto accertarsi della presenza del vincolo che dovrebbe essere noto al venditore in quanto dovrebbe essere espressamente citato nell'atto di provenienza. Occorre, infatti, precisare che in caso di vendita di un bene vincolato il riferimento di legge è l'articolo 59 del Codice "Denuncia di trasferimento" che chiarisce come la denuncia di trasferimento deve essere inoltrata al Ministero entro 30 gg, presentandola al Soprintendente del luogo dove si trova il bene. Lo scopo della denuncia è quello di garantire l'esercizio della prelazione da parte del Ministero a titolo oneroso al medesimo prezzo stabilito nell'atto di alienazione o al medesimo valore attribuito nell'atto di conferimento. La prelazione è esercitata entro un termine di 60 gg. dalla data di ricezione della denuncia di cui al citato articolo 59. In pendenza del termine prescritto l'atto di alienazione è condizionato sospensivamente ed è vietata la consegna della "cosa". Nel caso in cui il Ministero decida di esercitare la prelazione su parte delle cose alienate, l'acquirente ha facoltà di recedere dal contratto.

SUGGERIMENTO: il mio consiglio è quindi quello di affidarvi ad un tecnico specializzato per accertare la presenza e la tipologia del vincolo pendente sul bene e successivamente di affidarvi ad un notaio di fiducia anche in questo caso competente in materia di beni culturali. Sulla base della mia esperienza la mancata denuncia può portare a grandi complicazioni come, a titolo di esempio, l'annullamento di tutti i pregressi passaggi di proprietà non regolarmente denunciati.

2) Se si vogliono eseguire lavori di restauro su un bene vincolato cosa bisogna fare per non avere problemi?

L'attività edilizia sui beni culturali è regolamentata dagli articoli del Codice che vanno dal 22 al 28 che contengono indicazioni procedurali sugli interventi edilizi. Nello specifico l'art. 22 disciplina il procedimento autorizzativo nell'ambito dell'attività edilizia pubblica e privata, la norma assegna alla Soprintendenza un termine di 120 gg. per assentire all'intervento, decorrenti dalla ricezione dell'istanza corredata dal relativo progetto o dalla sola descrizione tecnica in presenza di interventi minori. Il termine è suscettibile di sospensione in caso di richiesta di chiarimenti in ordine all'intervento o di accertamenti di natura tecnica.

SUGGERIMENTO: il mio consiglio è ancora una volta quello di affidarvi ad un tecnico architetto specializzato al fine di non incorrere in sospensioni o eccessive prescrizioni in fase autorizzativa. Sulla base della mia esperienza in caso di interventi autorizzati ma mai realizzati è possibile richiedere alla Soprintendenza la presa d'atto dello stato di fatto allo scopo di aggiornare la situazione reale del bene (e in caso di vendita fornire la "fotografia" aggiornata del bene).

3) Quali obblighi si assume colui che acquista un bene vincolato?

Stante quanto già descritto in materia di obblighi in caso di trasferimento di proprietà ed attività edilizia, va precisato che in capo al possessore di un bene culturale stanno anche una serie di obblighi conservativi chiaramente esplicitati all'articolo 30 del Codice, nello specifico al comma 3 è chiarito che "I privati proprietari, possessori o detentori di beni culturali sono tenuti a garantirne la conservazione".

SUGGERIMENTO: il mio consiglio è quello di affidarsi a tecnici specialisti sia per il restauro del bene che per la cd. manutenzione programmata che, quando prevista e ben fatta, evita di incorrere in restauri dell'ultima ora spesso davvero onerosi. Sulla base della mia esperienza il proprietario di un bene culturale lasciato in stato di incuria ed abbandono rischia di ricevere una notifica dall'ente di tutela con intimazione di assolvere gli obblighi conservativi di cui al citato art. 30 del Codice.