Quali sono le agevolazioni fiscali per chi ha un immobile vincolato?

I proprietari di immobili vincolati, cosiddetti beni culturali, possono beneficiare di agevolazioni fiscali per interventi di conservazione e restauro.

Queste agevolazioni, previste dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, consentono di scaricare fiscalmente parte delle spese sostenute per la manutenzione e il recupero del patrimonio culturale.

Sebbene la normativa abbia subito alcune modifiche negli ultimi anni, tali incentivi sono tuttora uno strumento fondamentale per promuovere la tutela e la valorizzazione dei beni culturali.

Per accedere a queste agevolazioni talvolta è necessario presentare un’apposita richiesta motivando le spese sostenute e rispettando i criteri stabiliti dalla Soprintendenza competente.

Principali benefici fiscali per chi ha un immobile vincolato

Purtroppo negli ultimi 10 anni le agevolazioni fiscali riservate agli immobili soggetti a vincolo, posseduti o detenuti da soggetti privati, sono paradossalmente quelle che sono state maggiormente penalizzate.

** Detrazioni fiscali 

I soggetti proprietari o detentori di beni mobili o immobili vincolati, di cui al D. Lgs. 42/2004 e s.m.i., che si trovano a dover affrontare interventi di manutenzione, protezione o restauro dei beni stessi, secondo la normativa vigente, possono usufruire della detrazione fiscale per oneri di cui all’art. 15, c. 1, lett. g), del TUIR, per un importo attualmente pari al 19% delle spese sostenute nella misura effettivamente rimasta a loro carico. L’Agenzia delle Entrate ha precisato chiaramente che nel caso di cumulo con altre detrazioni come quella del 50% per interventi di recupero del patrimonio edilizio la detrazione del 19% si applica esattamente nella misura rimasta a carico del contribuente: nel caso specifico quindi l’agevolazione fiscale risulta ridotta del 50%.

La detrazione non spetta in caso di mutamento di destinazione dei beni senza la preventiva autorizzazione della competente Soprintendenza, oppure in caso di mancato assolvimento degli obblighi di legge per consentire l’esercizio del diritto di prelazione dello Stato sui beni immobili e mobili vincolati e di tentata esportazione non autorizzata di quest’ultimi.

** Agevolazioni fiscali sul reddito 

Mentre fino al 2012 per gli immobili soggetti a vincolo era previsto un vero e proprio “regime speciale” in base al quale il reddito degli immobili riconosciuti di interesse culturale anche se locati doveva essere determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe di estimo previste per le abitazioni collocate nella stessa zona censuaria, attualmente per i beni culturali locati è prevista solo una riduzione della base imponibile del 35% anziché come avviene per gli altri immobili del 5%, peraltro, cumulabile con l’ulteriore detrazione del 30% prevista dalla legge n. 431 del 1998, che porta la riduzione nel caso specifico al 45,5% del canone annuo.

** Agevolazioni fiscali sui trasferimenti immobiliari

Per quanto riguarda i trasferimenti immobiliari a titolo oneroso di beni culturali soggetti ad imposta di registro purtroppo a far data dal 1 gennaio 2014 non è più prevista l’imposta di registro agevolata al 3% per cui, salvo ricorrano i presupposti per l’applicazione dei benefici “prima casa”, si applica normalmente l’imposta di registro del 9% con imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

L’imposizione sui beni culturali ricevuti in successione è disciplinata dall’art. 13 e 25 del D. Lgs. n. 346/90. Nel primo caso, se si tratta di un immobile già vincolato al momento dell’apertura della successione, viene escluso dalla base imponibile. Nel secondo caso, si tratta di un immobile che pur non essendo ancora vincolato presenta i requisiti per esserlo l’imposta viene ridotta del 50%.

Per quanto riguarda l’imposta di donazione la norma a cui si fa riferimento è l’articolo 59 del D. Lgs. n. 346/90 il quale prevede che se si tratta di una donazione di un immobile sottoposto a vincolo l’imposta si calcoli in misura fissa pari ad euro 200, mentre se si tratta di una donazione di un immobile che pur non essendo ancora vincolato presenta i requisiti per esserlo, prevede che l’imposta venga ridotta del 50%.

** Agevolazioni fiscali relative all’IMU

Con l’entrata in vigore dell’IMU nel 2012 è venuto a mancare il meccanismo di determinazione “speciale” della base imponibile previsto per l’ICI, da allora sostituito dalla semplice rendita catastale, ma fortunatamente per gli immobili soggetti a vincolo è stata introdotta una riduzione della base imponibile del cinquanta per cento. Va ricordato che al fine di poter richiedere questa riduzione l’immobile deve risultare soggetto a vincolo ai sensi dell’articolo 10 del D. Lgs. n. 42/2004, ossia avere un vincolo diretto rientrando tra i beni di interesse storico, artistico o architettonico.

Degna di nota la sentenza n. 6266/2023 della Cassazione con cui è stata riconosciuta la possibilità di cumulare la riduzione dell’IMU per gli immobili vincolati e quella conseguente alla dichiarazione dello stato di inagibilità, riducendo pertanto del 50% un’imposta già ridotta del 50%.

Conclusioni

Come abbiamo visto, nonostante il progressivo ridimensionamento degli ultimi 10-12 anni, ad oggi sussistono ancora delle importanti agevolazioni per i proprietari e i detentori di beni culturali che fanno da contrappeso per tutti gli oneri collegati alla loro conservazione.

Il problema è che le informazioni disponibili nel merito non sono sempre chiare e spesso risultano contraddittorie mettendo i contribuenti in difficoltà nell’effettuare scelte consapevoli.

Spero con questo articolo di aver fatto un po’ di chiarezza almeno per quanto riguarda gli aspetti essenziali.

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